住宅ローンを完済後、銀行などの金融機関から書類を発行してもらった後、抵当権抹消登記の手続きを進めていきます。単独所有不動産の抵当権抹消登記であれば、その所有者と抵当権者が一緒に手続きを行えばよいでしょう。

しかし、不動産の所有者が複数人、つまり共有である場合もめずらしくありません。また、抵当権設定後、設定者に相続が発生するケースもあります。

そこで、このような場合の抵当権抹消登記の申請人や申請方法についてみていきます。

【ⅰ．設定者が共有の場合】
 

不動産登記の手続きは、登記手続きによって利益を受ける人（登記権利者）と不利益を受ける人（登記義務者）が共同して行うのが原則です。そのため、共有者全員と抵当権者が抵当権抹消登記の申請人になります。

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しかし、この場合、必ずしも共有者全員が抵当権者と共同で手続きを行わなければならないわけではありません。抵当権設定者が共有である場合、共有者の一人が抵当権者と共同で抵当権抹消登記の手続きができます（登記研究425・127等）。抵当権抹消登記の手続きは、民法252条但書の保存行為にあたるとされているからです。

ただ、申請書には、抵当権設定者として共有者全員の住所と氏名を記載しなければなりません。

【ⅱ．抵当権が消滅した後に設定者が亡くなった場合】
 

設定した抵当権が消滅した後、抵当権抹消登記の手続きをする前に設定者が亡くなったとします。その際、抵当権抹消登記の手続きをする前に、設定者の相続登記をする必要があるのでしょうか。

このようなケースでは、相続登記をすることなく、設定者の相続人と抵当権者が共同して抵当権抹消登記の手続きをすることが可能です（登記研究661・225等）。設定者の相続人が複数である場合、そのうちの一人が抵当権者と共同して抵当権抹消登記の手続きを行うことができます。

一方、設定者が亡くなった後、抵当権が消滅した場合、いきなり抵当権抹消登記の手続きはできません。このようなときは、まず設定者の相続登記をした後、抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。団体信用生命保険によって住宅ローンが完済になった場合、この手順により抵当権抹消登記の手続きを行います。
 

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