民法・不動産登記法等の改正法が2021年（令和3年）4月28日に公布されて、2026年（令和8年）4月1日に住所氏名変更登記の申請が義務化されました。

【ⅰ．住所氏名変更登記の申請が義務化された背景】 

不動産を取得した個人や法人が、その後に住所（本店）・氏名（社名）に変更があった場合、住所氏名変更登記をすることになります。 

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当法改正前においては、住所氏名変更登記の申請義務がないことや申請をしなくても大きな不利益が生じないことなどから、住所（本店）・氏名（社名）に変更が生じた後、その旨の登記がなされないケースも一定数存在しました。また、複数回転居されている方の場合、その都度住所氏名変更登記をするのは負担が大きいことも、住所氏名変更登記がなされない理由の一つにあげられています。

しかし、住所氏名変更登記の未了状態が、社会問題化となっている「所有者不明土地」の発生につながると懸念されています。都市部においては、住所氏名変更登記の未了状態が、所有者不明土地の主な発生要因となっている旨の調査結果も存在するところです。 

所有者不明土地が発生すると、土地の利活用の阻害、近隣住民への悪影響などのさまざまな社会問題が生じてしまうため、その予防は急務と言えます。そこで、所有者不明土地の発生要因とされる住所氏名変更登記の未了状態を解消するため、法改正によって、相続登記と同様に住所氏名変更登記の申請が義務化されたのです。 

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【ⅱ．住所氏名変更登記の申請義務の内容】 

当改正法施行日である2026年（令和8年）4月1日以降、所有権の登記名義人に対して、住所（本店）・氏名（社名）の変更した日から2年以内にその旨の登記を申請することが義務付けられます。 

ここで注意しなければならないのは、当改正法施行日より前に住所（本店）・氏名（社名）の変更があった場合も、未登記であれば住所氏名変更登記の申請義務化の対象になるという点です。当改正法施行日前に所有権の登記名義人の住所（本店）・氏名（社名）が変更となった場合、施行日から2年間が住所氏名変更登記の申請義務期限になります。 

たとえば、2023年（令和5年）3月1日に所有権の登記名義人の住所が変更になったとします。このような場合、当改正法施行日である2026年（令和8年）4月1日から2028年（令和10年）3月31日までに住所氏名変更登記を申請しなければならない義務が課せられます。

【住所（本店）・氏名（社名）の変更時期と住所氏名変更登記申請義務期限の関係】

【ⅲ．住所氏名変更登記の職権登記（スマート変更登記）制度】 

住所氏名変更登記の申請義務化にともない、当事者による申請の他、法務局側による職権登記（スマート変更登記）の制度も設けられています。 

申請当事者の中には、さまざまな事情で住所氏名変更登記の申請義務を果たすことが難しい環境の方も一定数存在します。そのような中、住所氏名変更登記の申請義務化を法で規定しただけでは、申請義務の実効性を確保する観点からは不十分です。 

そこで、住所氏名変更登記の手続きの合理化や簡素化を図り、申請義務の実効性を確保するため、法務局側による職権登記（スマート変更登記）制度が設けられました。 

法務局側による住所氏名変更の職権登記は、他の公的機関との情報連携を図りながら、以下の手順で手続きが進められます。 

【登記名義人が個人の場合】  

登記名義人が個人である場合、個人情報保護の観点から住民基本台帳の閲覧できる事由を制限している点を踏まえ、本人の了承がある場合に限り、以下の手順で職権による住所氏名変更登記が行われます。 

【1．登記名義人から検索用情報の事前提供を受ける】  

住所氏名変更による職権登記を行う際、法務局側は所有権の登記名義人から住所・氏名・生年月日等、住基ネットに照会するための検索用情報の提供を事前に受けておきます。 

2025年（令和7年）4月21日に検索用情報の申出制度の運用が開始されて以降、登記申請によって新たに所有権の登記名義人となる申請人（日本国内に住所がある自然人に限る）は、その登記申請時に検索用情報（住所・氏名と氏名のふりがな・生年月日等）を提供しなければならなくなりました。一方、検索用情報の申出制度の運用開始前に所有権の登記名義人となっている者（日本国内に住所がある自然人に限る）の場合、登記申請時以外の任意の時期に、検索用情報の申出手続きにより、検索用情報を提供することが可能となっています。

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【2．住所、氏名の変更情報の定期的な照会および取得】  

登記名義人から提供を受けた検索用情報を使用して、法務局側は住基ネットへ定期的に（少なくとも2年に1回）照会を行い、登記名義人の住所、氏名の異動情報を取得します。それにより、登記名義人の住所、氏名の変更の有無を確認することになります。 

【3．登記名義人への意思確認・職権登記】  

住基ネットへの検索により、住所、氏名の変更が確認できた場合、法務局側は職権による住所氏名変更登記を行うことについて登記名義人に確認します。登記名義人から了承を得られた場合、登記官は職権による住所氏名変更登記の手続きを行います。これにより、登記名義人である個人の住所変更登記申請義務も履行済となります。 

一方、職権による住所氏名変更登記を行うことについて、登記名義人の了承を得られないときは、職権による変更登記はなされません。 

※登記名義人が海外居住者である場合、法務局側で当人の住所等の変更の確認ができないため、職権登記の対象外となります。そのため、海外居住者が所有権の登記名義人となった後、当人の住所・氏名に変更があった時は、申請によって住所氏名変更登記をしなければなりません。

【登記名義人が法人の場合】  

登記名義人が法人の場合、意思確認を行うことなく、住所氏名変更の職権登記の手続きが進められます。 

商業・法人登記システムにおいて、対象法人の本店や社名が登記手続きによって変更となった場合、法務省のシステム間連携でその旨の情報が提供されることになります。2021年（令和3年）の不動産登記法改正により、2024年（令和6年）4月1日から所有権の登記名義人が法人である場合、会社法人等番号も登記事項とされることになりました。 

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法人の本店・社名の変更に関する商業・法人登記システムとの情報連携も、会社法人等番号を検索キーとすることになっています。 

そして、上記により提供された情報に基づき、登記官は住所氏名変更の職権登記を行います。職権登記の完了により、登記名義人である法人の住所変更登記申請義務も履行済となります。

※2024年（令和6年）4月1日より前に所有権の登記名義人となり、会社法人等番号が登記されていない法人については、「所有権の登記名義人による法人識別事項（会社法人等番号）の申出」の手続きによって、職権で会社法人等番号を登記してもらうことができます。

※登記名義人が会社法人等番号のない法人である場合、法務局側で当法人の本店・主たる事務所の住所および法人の名称等の変更の確認ができないため、職権登記の対象外となります。そのため、会社法人等番号のない法人が所有権の登記名義人となった後、当法人の本店・主たる事務所の住所および法人の名称等に変更があった時は、申請によって住所氏名変更登記をしなければなりません。

【ⅳ．住所氏名変更登記の申請義務違反は過料の対象】 

住所氏名変更登記の申請義務に正当な理由なく違反した場合、その者に対して5万円以下の過料に処する旨の規定が設けられています。

上記の「正当な理由」とは、登記名義人が申請義務期限内（2年以内）に住所氏名変更登記の申請（検索用情報の申出）をすることが難しい事情の存在等を指します。住所氏名変更登記申請義務の履行期間内に以下のような事情がある場合は、一般的に「正当な理由」があると認められます。

※上記事情に該当しない場合であっても、個別事案における具体的な事項に応じて、法務局の登記官より「正当な理由」があると判断されるケースもあります。

【※住所氏名変更登記の申請義務違反があった際の過料に処されるまでの手順について】

相続登記の申請義務に違反した場合と同様、住所氏名変更登記の申請義務違反をした者は、即過料に処せられるわけではありません。

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法務局の登記官が住所氏名変更登記の申請義務違反を把握した場合、まず、住所氏名変更登記の申請義務を負う者に対して、住所氏名変更登記の申請（検索用情報の申出）手続きを行うように催告書を送付する形で催告します。その後、住所氏名変更登記の申請義務を負う者が、当催告書を受領して、住所氏名変更登記の申請（検索用情報の申出）の手続きを行った場合、申請義務違反による過料に処せられません。また、法務局の登記官が、催告書を受領した住所氏名変更登記の申請義務を負う者から期限内に申請・申出等の手続きを行わないことに対する説明を受け、その内容に正当な理由があると認めた場合も過料の対象となりません。