不動産を贈与する場合、原則として、受贈者（不動産の贈与を受ける方）に対して贈与税等の税金がかかるため、税負担の金額がどのくらいになるのかを考慮した上で、手続きを進めるか否かを決めなければなりません。

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そのような中、親子間で不動産の贈与を行う場合、相続時精算課税制度を活用することで、贈与税の負担を回避できたり、大きく軽減できたりするケースもあります。そのため、相続時精算課税制度を活用して、不動産の贈与を親子間でされる方も少なくありません。ただ、相続時精算課税制度を活用して不動産の親子間贈与を行った結果、かえって税金等の費用負担が大きくなってしまう場合もあるため注意が必要です。

【ⅰ．相続時精算課税制度とは？】

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の親または祖父母等から18歳以上の子どもや孫等へ財産を贈与した際に選択できる贈与税の制度です。上記条件を満たす親子間で、2023年（令和5年）12月31日以前に初めて相続時精算課税制度を選択して財産を贈与した場合、それ以降、各年度ごと1年間に贈与を受けた相続時精算課税適用財産（当制度の選択に係る贈与者より贈与を受けた財産）の価額の合計額から特別控除額（限度額2,500万円）を差し引いた後の価額が贈与税の課税対象（税率は一律20％）となります。（すでに相続時精算課税制度を選択されていて、使用済の特別控除額がある場合、「2,500万円－使用済の特別控除額」の金額が特別控除額の限度額となります。）

相続時精算課税制度の詳細は、以下の国税庁のHPにて、ご確認お願い致します。

→　相続時精算課税制度の詳細（国税庁HP）についてはこちら

不動産の価額は、数百万円から数千万円単位の金額になるのが通常です。そのため、親子間で不動産の贈与をする際、通常（暦年課税制度）の形で贈与税を算出する（年間の贈与額の合計から110万円を控除して計算する）ことにしてしまうと、贈与税の課税対象になる可能性のほうが高くなってしまいます。贈与する不動産の価額によっては、課税される贈与税の金額が数十万円から数百万円単位になる場合も少なくありません。

しかし、相続時精算課税制度を選択して不動産の親子間贈与を行えば、贈与税の支払いを回避できる場合もあります。たとえば、2024年（令和6年）1月1日以降に、初めて相続時精算課税制度を選択した上、価額が2,600万円の不動産を親から子へ贈与したとします。この場合、贈与対象の不動産の価額から相続時精算課税制度に係る基礎控除額（110万円）を控除した残額（2,490万円）が特別控除額（限度額2,500万円）の範囲内におさまるため、贈与税の課税対象価額は0になり、贈与税も課税されません。

【ⅱ．相続時精算課税制度を活用して不動産の親子間贈与を行う際の注意点】

2023年（令和5年）12月31日以前に相続時精算課税制度を選択した上で不動産の親子間贈与を行った後、当制度の選択に係る贈与者である親が死亡して相続が発生したとします。相続発生後、当制度の選択の対象贈与者である親の相続税額を計算する際、親子間贈与の対象不動産の贈与時の価額が、相続財産の価額に加えられます。

親子間の不動産の贈与時に、相続時精算課税制度の選択の対象贈与者である親の保有財産総額が、相続税の基礎控除内「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」におさまる場合であれば、原則として、将来も相続税がかからないことが想定されるため、当制度を活用しやすいと言えます。

一方、相続時精算課税制度の選択の対象贈与者の相続発生時に相続税の申告が必要になると想定される場合、相続税の申告時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるか否か、親子間の不動産の贈与時の税負担（登録免許税・不動産取得税等）の金額等によっては、当制度を選択して親子間の不動産の贈与を行うことがかえって不利益となってしまう可能性もあるので注意が必要です。

また、親子間で不動産を贈与するために一度相続時精算課税制度を選択した後、当制度の選択の対象贈与者からの贈与については、暦年課税制度に変更できない点も考慮しておかなければなりません。

相続時精算課税制度を選択して不動産の親子間贈与を行う場合、上記のようなデメリットが生じるケースもあるため、その点を踏まえた上で、当制度を活用して手続きを行うか否かを決めていく必要があります。

【※相続時精算課税制度と遺留分】

親子間で不動産を贈与する時に相続時精算課税制度を活用する場合、遺留分との関係にも注意しておく必要があります。遺留分とは、法律上で保障されている法定相続人の最低限の相続財産の取得割合のことです。

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通常、贈与の受贈者である子は、贈与者である親の相続人に当たります。贈与を受けた人が相続人である場合、相続開始前の10年間に行われた特別受益に該当する生前贈与財産が、遺留分算出の基礎財産に含まれます。相続時精算課税制度を選択の上、親子間でなされた不動産の生前贈与は、生計の資本としての贈与と判断されて特別受益に該当する可能性が高いと言えます。

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その結果、相続時精算課税制度を活用して親子間で贈与した不動産の価額が遺留分算出の基礎財産に含まれることとなり、贈与者である親の相続発生後、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けることも想定されます。

したがって、相続時精算課税制度を活用して不動産の親子間贈与を行う場合、贈与者である親の各相続人の遺留分についても考慮しておくことが大切です。