自宅から遠方にある不動産の相続登記を行う前提として、自宅から最寄りの法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）の取得請求をしても、その対象不動産が「改製不適合物件」であるために、発行してもらえないケースがまれにあります。 

改製不適合物件と言われる不動産とは、どのようなものなのでしょうか。その詳細と登記手続きの特徴について説明していきます。

【ⅰ．改製不適合物件とは】 

改製不適合物件とは、登記簿がコンピュータ化されていなくて、紙媒体で登記簿が管理されている不動産のことを言います。

1988年の不動産登記法等の改正により、それまで紙媒体で行われていた登記事務がコンピュータ化されることになりました。それにともない、紙媒体で管理されていた登記の記録内容もコンピュータ内で管理されることになり、順次データ移行が進められました。

しかし、「共有者の共有持分が合計して1にならない」、「登記記録の中に判読できない文字が存在して移記できない」等の理由で、登記の記録内容をコンピュータ化できない不動産もありました。この不動産が改製不適合物件であり、法務局の登記事務がコンピュータ化された後においても、紙媒体で登記の記録内容が管理されています。 

この改製不適合物件のことを、司法書士等の業界内において、「事故簿」と呼ばれたりすることもあります。

【ⅱ．改製不適合物件の登記手続きの特徴】 

改製不適合物件もそれ以外の不動産と同様に登記手続きを行うことは可能です。ただ、登記手続きの対象不動産が改製不適合物件の場合、それ以外の不動産の登記手続きのときと、以下の点で異なります。 

【1．改製不適合物件の所在地管轄の法務局でのみ謄本の取得が可能】 

司法書士が業務において不動産登記の申請手続きを行う際、権利関係を確認するため、事前に謄本を取得しますが、その対象不動産が改製不適合物件であるか否かによって、請求できる法務局と発行される書類の種類が異なります。

登記の記録内容がコンピュータ内で管理されている不動産の謄本を取得請求した場合、法務局側から登記事項証明書が発行されます。登記事項証明書は、コンピュータ内に記録されている登記情報の内容を証明した書面であるため、請求対象の不動産所在地を管轄する法務局だけではなく、全国の法務局で取得可能です。

一方、改製不適合物件の謄本を取得請求した場合、法務局側から登記簿謄本が発行されます。発行元となる登記の記録内容が記載されている紙媒体の簿冊は、改製不適合物件の所在地を管轄する法務局で管理されています。そのため、登記簿謄本を取得できるのは、改製不適合物件の所在地を管轄する法務局だけです。 

【2．改製不適合物件はオンラインで登記申請ができない】 

不動産の登記申請方法には、「書面申請」と「オンライン申請」の二つの方法があります。書面申請とは、登記申請書を書面で作成した上で法務局へ提出して行う登記申請方法です。一方、オンライン申請とは、インターネット上から登記申請情報を法務局へ送信して行う登記申請方法になります。

通常であれば、各登記申請者が書面申請、オンライン申請のどちらかを選択して不動産登記の申請手続きを行うことが可能です。しかし、登記手続きの対象不動産が改製不適合物件である場合、オンライン申請を選択して手続きをすることができません。そのため、書面申請の方法で登記手続きをすることになります。 

【3．改製不適合物件の登記手続き完了後に登記識別情報通知書は発行されない】 

2005年の不動産登記法改正法施行後にオンライン申請が可能となった法務局へ相続登記を申請した場合、手続き終了後、名義人となった人に対して登記識別情報通知書が発行されます。

→　登記識別情報についてはこちら

しかし、登記手続きの対象不動産が改製不適合物件の場合、オンライン申請の方法で登記ができないため、手続き終了後に登記識別情報通知書も発行されません。その代わりとして、登記申請書の写しに登記済の印の押された登記済権利証が発行されます。 

したがって、改製不適合物件の登記申請手続きを行う際、登記済権利証の発行素材となる申請書副本を登記申請書と一緒に法務局へ提出する必要があります。

【ⅲ．手続き対象が改製不適合物件の場合は司法書士にご相談を】 

相続登記の対象不動産が改製不適合物件である場合、申請手続き方法もイレギュラーな形となります。もし、相続登記の手続き対象が改製不適合物件である場合、司法書士等の専門家へご相談されたほうがよいでしょう。 

当事務所所在地の近辺にある狭山台団地（住所：埼玉県狭山市狭山台1丁目～3丁目）の共有持分（事務所・集会所・ポンプ室）も改製不適合物件になります。そのため、当事務所では数多くの改製不適合物件の相続登記手続きに対応させていただいております。