不動産登記を行う場合、司法書士などの専門家へ依頼して手続きをするのが一般的です。その際、本人に代わって登記申請を行う司法書士は、申請書と一緒に代理権限証明情報を提出することになります。

【ⅰ．不動産登記手続きの代理権限証明情報とは】

不動産の登記申請を行う際に提出する代理権限証明情報とは、登記申請代理権の存在を証明する情報（書類）のことです。司法書士が本人から不動産登記申請の委任をされた場合、手続きの際に代理権限証明情報として委任状を提出します。

また、未成年者や成年被後見人などの制限行為能力者が登記申請人となるとき、その法定代理人が代わりに手続きを行うのが通常です。この場合、未成年者の親（親権者）や成年後見人は、法定代理権を証明できる戸籍謄本や成年後見登記事項証明書を代理権限証明情報の一部として提出しなければなりません。

代理権限証明情報として提出する書類であって、市区町村、登記官その他公務員が職務上作成したものである場合、発行から3ヶ月以内のものでなければなりません。したがって、戸籍謄本や成年後見登記事項証明書を代理権限証明情報の一部として提出する場合、発行から3ヶ月以内のものを準備する必要があります。

一方、会社などの法人が申請人となって不動産の登記手続きを行う場合、法人の代表者の資格を証明できる書類の提出は原則不要となっています。なぜなら、不動産登記令、不動産登記規則等の一部が改正されて、2015年11月2日より、不動産登記の申請人となる法人が「会社法人等番号」を提供すれば、資格証明書（会社の履歴事項証明書、代表者事項証明書など）の提出を省略できるようになったからです。

→　法人が申請人となる不動産登記手続きの添付情報の変更についてはこちら

【ⅱ．委任状への記載事項について】

不動産登記手続きの代理権限証明情報として提出する委任状には、本人が司法書士へ依頼する登記手続きの内容が記載されます。具体的には、登記申請にかかる登記事項、登記申請の当事者、対象となる不動産の表示、委任の年月日などです。

また、不動産の登記申請の際に提出する登記原因証明情報の記載事項から、委任する登記手続きの範囲が明確になっている場合があります。このようなときは、登記原因証明情報の記載事項を援用して、委任状の記載事項の一部を省略することが可能です。

→　登記原因証明情報についてはこちら

【ⅲ．登記手続きの委任者本人が亡くなったり、法人の代表者に変更があったりした場合】

本人が司法書士へ登記申請の依頼をした後、実際に手続きするまで期間があくケースもあります。その間に申請人となる本人が亡くなったり、法人の代表者が変更になったりする可能性もゼロではありません。

そこで、上記のような状況になった場合、申請人側からの不動産登記申請の依頼によって生じた司法書士の代理権の効力はどのようになるのでしょうか。

民法の規定では、本人が亡くなると代理権は消滅するとされています。しかし、不動産登記法には、登記申請代理権の不消滅に関する規定が設けられているので、不動産登記申請の依頼後、手続き前に本人が亡くなっても登記申請の代理権は消滅しません。そのため、司法書士は本人からの委任状を使用して登記手続きをすることが可能です。

また、登記申請人である法人の代表者が変更したときも、上記と結論は同じになります。

→　金融機関の代表者変更がある場合の抵当権抹消についてはこちら