地方に所在する築年数の古い戸建の相続登記を行う場合、物件によっては表題登記(表示に関する登記)しかなされておらず、権利に関する登記のないケースが散見されます。
 

表題登記を含む表示に関する登記とは、土地や建物の物理的現況を公示する登記です。一方、権利に関する登記とは、土地や建物の権利関係の内容を公示する登記になります。
 

→ 表示に関する登記と権利に関する登記についてはこちら
 

土地や建物の名義を被相続人から相続人に変更する相続登記は、権利に関する登記の一種です。相続対象の建物に表題登記しかなされておらず、権利に関する登記がない場合、通常の方法で相続登記の手続きをすることができません。
 

→ 相続登記についてはこちら
 

そこで、表題登記しかなされていない建物の相続による登記の手続き方法等についてみていきます。

 

【ⅰ.所有権保存登記の方法で相続による登記手続きを行う】

 

表題登記しかなされていない建物の相続による登記手続きは、所有権保存登記を申請する方法で行います。なぜなら、表題登記しかなされていない物件の権利に関する登記をするには、最初に登記上の権利部の甲区(所有権に関する事項)を起こす必要があるからです。
 

戸建ての所有権保存登記は、表題部所有者の他、その相続人が申請人となって手続きすることが可能です。そのため、所有権保存登記の方法で、直接相続人名義にする形で手続きをします。

(所有権の保存の登記)

不動産登記法74条

  1. 所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない

  一.表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人

 

  以下省略

表題登記しかなされていない建物の相続による登記を行う際、その敷地も被相続人名義となっていて、上記建物と土地が手続き対象になるケースも多いです。この場合、土地は通常の相続登記、建物は相続人名義による所有権保存登記を行います。
 

通常の相続登記と相続人名義による所有権保存登記は、違う種類の登記手続きになります。そのため、このような場合では、土地と建物の相続による登記を別々に申請手続きしなければなりません。

 

【ⅱ.特定の相続人名義による登記手続きも可能】

 

以下のような、表題登記しかなされていない建物(表題部所有者の氏名以外は省略)があったとします。

住所 省略
氏名 A

表題部所有者のAはすでに亡くなっていて、B、C、Dの3名がAの相続人(相続分は各3分の1ずつ)だったとします。
 

この場合、相続人名義の所有権保存登記を行う場合、法定相続分の持分割合で相続人全員の共有名義にすることも、特定の相続人の単独名義にすることも可能です。具体的には、持分各3分の1の割合でB、C、Dの共有名義にすることも、遺産分割協議を行った上で、B、C、Dのいずれかの単独名義にすることもできます。

 

【ⅲ.数次相続が発生しているケースでも一度で手続きが可能】

 

表題登記しかなされていない建物の名義人である被相続人に数次相続が発生しているケースも少なくありません。
 

数次相続が発生しているケースで通常の相続登記を行う際、権利取得する最終の相続人への名義変更手続きを一度でするには、中間の相続人が単独であるか単独にできることが条件となります。そのため、相続関係によっては、一度で手続きができない場合もあります。
 

→ 数次相続の場合の相続登記についてはこちら
 

しかし、相続人名義による所有権保存登記を行う場合、表題登記の名義人である被相続人に数次相続が発生していても、権利取得する最終の相続人への名義変更手続きを一度ですることが可能です。中間の相続人が複数人(単独ではなく、また単独にすることが不可)の場合であっても、その結論は変わりません。

 

【ⅳ.相続人名義による所有権保存登記の必要書類】

 

相続人名義による所有権保存登記の必要書類は、通常の相続登記のものとその内容は基本的に同じです。
 

→ 通常の相続登記の必要書類についてはこちら
 

被相続人と相続人の相続関係を証明できる戸籍一式、権利取得する相続人の住民票等が必要になります。また、遺産分割協議を行って権利取得する相続人を決めた場合、遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書も必要です。
 

→ 相続登記の登記原因証明情報についてはこちら
 

→ 相続登記の印鑑証明書についてはこちら

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