不動産登記業務に関するQ＆A、当事務所で取り扱った事例などを記載させていただいております。

 

【◆　業務に関するQ＆A】

 

【◆　総則関係】

 

【Q1】

不動産の権利に関する登記手続きについて教えてください。

 

【A1】

不動産の権利に関する登記は、対象不動産の所在地を管轄する法務局へ申請手続きしなければなりません。

また、登記権利者（登記手続きで権利を取得する人など）と登記義務者（登記手続きで権利を失う人など）が共同で登記申請しなければならないのが原則です。

それから、原則として、申請書（申請情報）と必要書類を法務局へ提出して登記手続きを行わなければなりません。

 

→　不動産の権利に関する登記手続きの基本ルールの詳細についてはこちら

 

【Q2】

不動産の権利に関する登記手続きをする場合、原則として「登記原因証明情報」を提出しなければならないと聞きました。登記原因証明情報とは、どのような書類ですか？

 

【A2】

登記原因証明情報とは、申請する登記の原因となった事実または法律行為によって、その権利関係が変動したことを証明する書類になります。

 

→　登記原因証明情報の詳細についてはこちら

 

【Q3】

従来の権利証が「登記識別情報」に変わったと聞きました。登記識別情報について教えてください。

 

【A3】

登記識別情報とは、不動産および登記名義人となった申請人ごとに定められる情報のことをいいます。12個のアラビア数字とアルファベットをランダムに組み合わせてできた符号が、登記識別情報として法務局から発行されます。

 

→　登記識別情報の詳細についてはこちら

 

【Q4】

自宅の権利証を紛失してしまいました。それによって権利関係や今後の手続きをするにおいて何か問題が生じますか？

 

【A4】

権利証を紛失してしまった（登記識別情報を失念してしまった）場合でも、所有不動産の権利まで失うわけではないので、その点については心配ありません。

今後、自宅を処分する手続きを行う場合、原則として権利証（登記識別情報）が必要となります。しかし、権利証を紛失（登記識別情報を失念）してしまった場合、代替の方法での手続きが可能なので、この点についても問題ありません。

 

→　権利証を紛失（登記識別情報を失念）した場合の問題や対応方法についてはこちら

 

【Q5】

不動産の権利を移す際、権利証を紛失したときに行う代替の手続き方法について、具体的に教えてください。

 

【A5】

事前通知制度および資格者代理人による本人確認情報制度を利用して手続きを行います。

事前通知制度とは、不動産の権利を移転する登記手続きをする際、権利証（登記識別情報）が提供されないで申請がなされた場合、その登記が登記名義人本人の意思に基づいてなされたのかを登記官側で確認したうえで登記手続きを実行する制度です。

 

資格者代理人による本人確認情報制度とは、登記手続きを代理で行う司法書士などの資格者代理人が、事前に登記名義人の本人確認を行い、その内容を記載した書類（本人確認情報）を提供して登記手続きを行う制度になります。

不動産売買による所有権移転の登記手続きを行う際、権利証を紛失している場合、資格者代理人による本人確認情報制度を利用するのが通常です。

 

→　事前通知制度の詳細についてはこちら

→　資格者代理人による本人確認情報制度の詳細についてはこちら

 

【Q6】

不動産登記の手続きをする際、印鑑証明書の提出を求められることが多いですが、それはなぜですか？

 

【A6】

印鑑証明書の提出義務を課すことによって、虚偽の登記申請がされるのを防止することができ、登記の真実性を担保することができるからです。

また、不動産の登記申請の際に提出された書類の真実性を担保する目的で、印鑑証明書の提出が求められるケースもあります。

 

→　不動産登記の手続きに必要な印鑑証明書の詳細についてはこちら

 

【Q7】

不動産登記の申請の際、申請書と一緒に提出する書類の原本は返却してもらえるのでしょうか？

 

【A7】

原本還付の手続きをとることによって、登記申請の際に提出した書類の原本を返却してもらうことが可能です。

ただ、提出する書類によっては、原本還付ができないものもあります。

 

→　原本還付の詳細についてはこちら

 

【Q8】

不動産登記の申請をする際に税金はかかりますか？

 

【A8】

不動産登記の申請をする際、登録免許税を納付しなければなりません。登録免許税とは、不動産や会社の登記手続きをするときなどに納付しなければならない国税です。

納付する登録免許税の金額や算出方法は、申請する登記の内容によって異なります。

 

→　登録免許税の詳細についてはこちら

 

【Q9】

司法書士へ登記を依頼して手続きをしてもらう場合、委任状への署名捺印は必要ですか？

 

【A9】

司法書士が本人を代理して不動産登記の手続きを行う際、代理権限証明情報として本人からの委任状を提出する必要があります。そのため、登記手続きの前に、委任状へ署名捺印をしてもらうことになります。

 

→　代理権限証明情報の詳細についてはこちら

 

【Q10】

不動産を売却する際、必要となる権利証が一部不足している旨を指摘されました。不動産の登記手続きをする場合、権利証が複数必要となることがあるのでしょうか？

 

【A10】

登記名義人が、複数回に分けて権利を取得した場合、その後に所有不動産の売却に基づく登記手続きをする際、複数の権利証が必要となります。

 

→　複数回に分けて権利を取得した不動産を譲渡する際に必要となる登記識別情報（登記済証）の詳細についてはこちら

 

【◆　売買登記関係】

 

【Q1】

住宅を購入する際の不動産登記の手続きにおいて、登録免許税の減税を受けられると聞きました。どのような場合に登録免許税の減税を受けられるのでしょうか？

 

【A1】

不動産登記の手続きの際、住宅用家屋証明書を一緒に提出すれば、登録免許税の減税を受けられます。

 

→　住宅用家屋証明書の詳細についてはこちら

 

【◆　贈与登記関係】

 

【Q1】

所有している土地を自分の兄弟へ贈与しようと考えています。手続きの際、どのような点に注意すればよいのでしょうか？

 

【A1】

土地の贈与をする場合、法律上の問題発生を回避する意味で契約書を作成しておいたほうがよいでしょう。また、贈与税、不動産取得税、登録免許税など税金面のことを考えて手続きする必要があります。

 

→　贈与の登記をするにおいての注意事項の詳細についてはこちら

 

【Q2】

自分が亡くなったときに他の人へ財産を承継させる方法に「死因贈与」があると聞きました。死因贈与とはどのようなものなのか教えてください。

 

【A2】

死因贈与とは、贈与者（財産を譲り渡す人）が亡くなったときに法律的な効力が発生する贈与契約のことです。死因贈与の効力は遺贈に類似しているので、その性質に反しない限り、遺贈の規定が準用されています。

 

→　死因贈与とその登記手続きの詳細についてはこちら

 

【Q3】

長年連れ添った私の妻へ感謝の意味を込めて自宅の権利を譲り渡したいと考えています。ただ、不動産を贈与すると贈与税がかかるのではと思い、手続きをすることに躊躇しています。何かよい方法はありませんか？

 

【A3】

夫婦間で居住用の不動産を贈与する場合、一定の条件を満たすことで贈与税の配偶者控除の適用を受けられる場合があります。

 

→　贈与税の配偶者控除の詳細についてはこちら

 

【Q4】

親子間で不動産を贈与する際に、贈与税の負担なしで手続きする方法はあるのでしょうか？

 

【A4】

親子間で不動産を贈与する場合、相続時精算課税制度を活用することで、贈与税の負担を回避できる場合があります。

ただ、将来的に相続税の申告の必要があると考えられる場合、この制度を活用すると逆に納税額が多くなる可能性もあります。そのため、この点も考慮して、相続時精算課税制度を活用するか否かを決めたほうがよいでしょう。

 

→　不動産の親子間贈与と相続時精算課税制度の詳細についてはこちら

 

【◆　抹消登記関係】

 

【Q1】

抵当権抹消登記の申請方法を教えてください。

 

【A1】

抵当権抹消登記は、抵当権設定者（不動産の所有名義人）と抵当権者の共同で申請手続きを行うのが原則です。

ただ、抵当権設定者が共有である場合や抹消登記の手続き前に亡くなっている場合、例外的な方法で申請手続きを行うことができます。

 

→　抵当権抹消登記の申請人や申請方法の詳細についてはこちら

 

【Q2】

抵当権抹消登記に必要な書類を紛失してしまいました。このようなときでも抵当権抹消登記の手続きをすることができるのでしょうか？

 

【A2】

必要書類を紛失してしまった場合でも、抵当権抹消登記の手続きをすることは可能です。ただ、通常の抵当権抹消登記をするときよりも少し手続きに手間がかかります。

 

→　手続きに必要な書類を紛失してしまった場合の抵当権抹消登記の詳細についてはこちら

 

【Q3】

親から相続した土地に昭和初期に設定された「農工銀行」名義の抵当権が設定されています。この抵当権を外したいのですが、どのように手続きを進めればよいのでしょうか？

 

【A3】

農工銀行は明治から昭和初期にかけて存在した金融機関で、その後みずほ銀行へ権利義務が承継されています。そのため、みずほ銀行と一緒に抵当権抹消登記の手続きを進めていくことになります。

 

→　農工銀行の抵当権抹消登記の詳細についてはこちら

 

【Q4】

かなり昔に完済した借入金の担保となっている抵当権の抹消登記手続きをしたいと考えていますが、具体的な借入金の完済日がわかりません。このような場合でも、抵当権抹消登記手続きはできるのでしょうか？

 

【A4】

借入金の完済年月日が確認できない場合でも、抵当権抹消登記手続きはできます。

 

→　完済年月日が確認できない場合の抵当権抹消登記の詳細についてはこちら

 

【Q5】

10年以上前に住宅ローンを完済して、金融機関から抵当権抹消登記書類の発行を受けていましたが、登記手続きは済ませていませんでした。

この度、当時発行を受けた書類を使用して抵当権抹消登記の手続きをしようと考えているのですが、金融機関の代表者がローン完済時から変わっていることがわかりました。ローン完済時に発行を受けた抵当権抹消登記書類には、当時の代表者名が記載されています。

このような場合でも、ローン完済時に発行を受けた抵当権抹消登記書類を使用して手続きできるのでしょうか？

 

【A5】

金融機関の代表者がローン完済時から変わっている場合でも、当時発行を受けた抵当権抹消登記書類を使用して手続きできます。

 

→　金融機関の代表者変更がある場合の抵当権抹消の詳細についてはこちら

 

【◆　その他の登記関係】

 

【Q1】

現在住んでいる自宅の建物が未登記となっています。このような場合、建物の登記をしておいたほうがよいのでしょうか？

 

【A1】

登記をしていないと、他の人に自分の所有権を主張できなくなります。そのため、可能である限り、登記をしておいたほうが好ましいでしょう。

 

→　未登記の建物の登記の詳細についてはこちら

 

【Q2】

相続人のなかにまだ出生していない胎児がいます。このようなときでも相続登記をすることができますか？

 

【A2】

法定相続による相続登記を行い、胎児を含めた相続人全員の共有名義にすることが可能です。この場合、胎児の登記名義の表記は、「亡被相続人名妻何某胎児」となります。

 

→　胎児を名義人とする登記手続きの詳細についてはこちら

 

【Q3】

親が未成年の子と有償の取引行為をする際、どのような手続きが必要になるのでしょうか？

 

【A3】

親と未成年の子との間で有償の取引行為を行う場合、利益相反となります。そのため、家庭裁判所へ申立をして特別代理人を選任してもらったうえ、その特別代理人が未成年の子を代理して親と取引行為をする必要があります。

 

→　利益相反行為（親と未成年の子のケース）の詳細についてはこちら

 

【Q4】

自身が代表取締役である会社の所有する不動産を買い取りしたいと考えています。会社と代表取締役である私が売買契約をする必要があるかと思いますが、その他、何か手続きが必要ですか？

 

【A4】

会社と取締役による直接取引は利益相反行為に当たります。そのため、原則として、株主総会（取締役会を設置している会社は取締役会）の承認決議を得なければなりません。

 

→　利益相反行為（会社と取締役のケース）の詳細についてはこちら

 

【Q5】

共有不動産の解消方法の1つに持分を放棄する方法があると聞きました。具体的に教えてください。

 

【A5】

不動産の共有名義人の1人がその持分を放棄すると、他の共有者へその持分の権利が帰属します。2人で不動産を共有している場合、そのうちの1人が持分の放棄をすることで、共有関係を解消することができます。

 

→　共有者間の持分放棄の詳細についてはこちら

 

【◆　当事務所で取り扱った事例】

 

【1】

数十年前に設定された抵当権の抹消登記手続き

 

→　数十年前に設定された抵当権の抹消登記手続きの詳細についてはこちら

 

【2】

混同による仮登記の抹消

 

→　混同による仮登記の抹消手続きの詳細についてはこちら